Vreți să cumpărați un apartament într-un bloc nou? Ați găsit după zeci de vizionări ceva ce vă place? Felicitări! Acum, înainte de a semna actele, luați-vă un moment de pauză pentru a reflecta.
Eu vă ofer în acest articol o singură temă de reflecție – IPOTECA, dar ele pot fi multiple.
Ați văzut un extras de carte funciară (CF) recent al apartamentului care vă place? (Atenție! Al apartamentului care vă place. Trebuie să vă asigurați că este vorba de același apartament pe care l-ați vizionat.) Dacă nu, cereți unul. Se eliberează în regim de urgență într-o zi, iar în regim normal în trei zile. Dacă dezvoltatorul nu vrea să se obosească (deși acesta poate fi un prim semn al neseriozității sale), mergeți dumneavoastră la orice notar și cereți – extras CF de informare. Nu trebuie să fiți proprietar ca să îl obțineți. Registrele de carte funciară sunt publice. Sau mergeți la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară – OCPI (în unitatea administrativ teritorială de care aparține imobilul) și solicitați direct acolo. Nu cred că veți pierde apartamentul într-o zi.
Acum, aveți extrasul în față? Uitați-vă la lit. C – Sarcini. Ce scrie? Orice altceva decât „Nu sunt” nu sună bine. Scrie ipotecă? Scrie interdicție? Stop. E momentul să apelați la un avocat. Sau la un notar pe care îl cunoașteți foarte bine și care nu este același cu notarul unde autentifică în mod obișnuit actele dezvoltatorul. Pentru că acei notari se transformă ușor în avocații dezvoltatorului. Da, conform legii, notarii trebuie să fie neutri și să apere interesele tuturor părților. Dar în practică, nu se întâmplă întotdeauna așa.
În cazul în care există o IPOTECĂ a băncii care a creditat construirea imobilului (complexului rezidențial) vă recomand următoarele:
1. Să aveți o Adresă (în original) de la bancă în care banca își dă acordul de radiere a ipotecii în cazul în care va primi suma x (care este inferioară sau cel mult egală cu prețul pe care îl plătiți dumneavoastră pentru apartament) în contul y.
2. Să virați suma x în contul y dumneavoastră ca plată parțială sau totală după caz a prețului, în baza Contractului de vânzare cumpărare. În Contractul de vânzare cumpărare se va menționa clar că se consideră plată valabil făcută plata în contul y. Care e în general tot al dezvoltatorului, însă din care banca este autorizată să ia banii.
3. Să informați banca imediat de virarea banilor. Cel mai bine în scris cu confirmare de primire. Pentru ca banca să știe că poate să își ia banii. Ulterior, vă va preda o Declarație autentică (semnată în fața unui notar) prin care își dă acordul final de radiere a ipotecii.
4. Cu acel acord final mergeți la notar să solicite radierea ipotecii din cartea funciară a imobilului.
Și gata! Ați scăpat de stresul ipotecii și vă puteți bucura de noua casă! 2XFelicitări!
PS
Am citit și am auzit cu tristețe despre multe cazuri nefericite a unor cumpărători care trebuie să se lupte, după ce au cumpărat apartamentul și au plătit prețul, cu dezvoltatorul care a intrat în insolvență, cu banca, cu lichidatorul ca să scape de ipotecă. Rezultatul va fi întotdeuna incert. Mai sunt bani în conturile dezvoltatorului? Sunt suficienți? Vă rog să aveți în vedere că Statul și banca au prioritate la distribuirea sumelor în cadrul procedurii de insolvență. Cumpărătorii sunt la coadă.
Am auzit și de un caz fericit în care a câștigat cumpărătorul. Lichidatorul a virat bani către bancă și s-a radiat ipoteca. După 3 ani de procese. Nu vreau să știu ce a fost în sufletul proprietarului care a așteptat 3 ani sentința. Și repet: acesta a fost cazul fericit.
Desigur, noi avocații ne putem zbate să vă ajutăm și în al 13-lea ceas și cei buni vor găsi soluții ingenioase pentru a rezolva problema (de ex. – obținerea unui drept de retenție, dar cred că și cei care nu au terminat dreptul își dau seama că drept de retenție nu sună la fel de bine ca drept de proprietate). Dar soarta ta va fi în mâinile unui judecător. Care este și el un om. Și are legi de respectat. Și legile nu sunt de partea voastră în această speță.
E mult mult mai bine să apelați la ajutorul unui avocat înainte de a semna actele și să vă asigurați astfel că va fi o tranzacție imobiliară făcută corect, fără să vă asumați riscuri inutile. Vă recomand să apelați la un avocat specializat pe drept imobiliar.
În speranța că nu a fost prea tehnic și plictisitor articolul, vă invit să ne urmăriți blogul pentru a vedea și alte teme de reflecție.
